Quel patrimonio da riqualificare

Costruire nuovi edifici a partire dall’esistente è la chiave di volta per la rigenerazione delle nostre città. Un ruolo importante ce l’hanno le aree dismesse, tutte quelle zone, industriali e non, che hanno cessato la loro funzione e sono inutilizzate o degradate. In Italia non se ne conosce il numero esatto ma è un patrimonio ingente, che riguarda tutte le città e anche molti comuni medio-piccoli. Una risorsa che va sfruttata al meglio, nell’ottica di una pianificazione urbana sostenibile e per evitare il consumo di territorio.

“Può essere dismessa un’area industriale, portuale, militare, terziaria, un’area dedicata alla logistica e anche per la produzione agricola o l’allevamento”, spiega Marina Dragotto, coordinatrice scientifica dell’Associazione aree urbane dismesse (Audis). “Queste aree possono trovarsi in qualsiasi punto del territorio, avere dimensioni e caratteristiche urbanistiche e architettoniche molto diverse tra loro. Ciò determinerà in gran parte la loro possibilità di essere riutilizzate, insieme alla dimensione socio-economica del territorio nel quale sono inserite. Alcune aree sono sia dismesse che inquinate e in quest’ultimo caso parliamo di brownfield”.

Intervenire su questi siti è importante per varie ragioni, aggiunge Dragotto: “sono già urbanizzati e serviti dalle infrastrutture, permettono di non consumare nuovo suolo agricolo e sono l’occasione per riequilibrare lo sviluppo urbano degli ultimi 50 anni caratterizzato da una scarsa razionalità complessiva e, spesso, da carenze ambientali, infrastrutturali e sociali in termini di presenza di servizi alla persona e alle famiglie”.

E infatti già dagli anni Ottanta si sono sviluppati in Italia molti progetti di rigenerazione di aree dismesse. “Abbiamo esempi positivi in diverse città italiane ma Torino rappresenta il caso più importante per la quantità e dimensione delle aree recuperate”. Anche a Milano si contano numerosi interventi, come quello nell’ex Manifattura Tabacchi di Milano, dove è sorto il Centro sperimentale di cinematografia.

Riqualificazione al palo

Attualmente il recupero delle aree dismesse sta subendo i colpi della crisi economica, che si è aggiunta ai problemi già esistenti, come i tempi di elaborazione e approvazione dei piani urbanistici attuativi, la frammentazione delle competenze, i costi elevati e la concertazione tra i tanti soggetti coinvolti (enti locali, proprietari pubblici e privati, cittadini).

Il decreto sviluppo 70/2011, convertito con legge 106/2011, ha puntato sul recupero delle aree degradate e degli edifici dismessi introducendo incentivi e semplificazioni e chiedendo alle Regioni di emanare leggi ad hoc per incentivarne il recupero prevedendo premi volumetrici, il possibile trasferimento delle volumetrie dismesse, il cambio delle destinazioni d’uso preesistenti, le modifiche della sagoma architettonica.

Tutte misure per bilanciare l’onere della bonifica e del ripristino ambientale che scoraggiano gli investitori. Tra quelle che hanno provveduto ci sono Puglia, Lazio, Toscana, Veneto, Liguria e prima ancora del decreto sviluppo alcune, come la Lombardia, si erano dotate di norme urbanistiche per favorire la riqualificazione di queste aree. “La crisi economica si avverte anche in questo settore. Il limite principale è rappresentato dal costo delle bonifiche ambientali, a carico dei proprietari.

Nel periodo dei Programmi di riqualificazione urbana, partiti nel 1995, lo Stato aveva messo a disposizione 800 miliardi, anche per coprire i costi delle bonifiche, oggi questi contributi non sono previsti”, spiega Dionisio Vianello, consigliere di Audis. Cosa fare per spingere il recupero delle aree dismesse? Audis ha realizzato la Carta della rigenerazione urbana per definire le qualità che ogni operazione dovrebbe rispettare, e per alcune città si è trasformata in un vero e proprio Protocollo della qualità urbana.

“Per esempio, il 22 marzo scorso è stato presentato quello di Roma Capitale, uno strumento di valutazione dei progetti condiviso dai privati e dal pubblico per garantire una rigenerazione urbana integrata e sostenibile e tempi più certi di approvazione e attuazione”, conclude Vianello. “Inoltre con Ance e Federimmobiliare stiamo elaborando una proposta di legge per superare i limiti della legge urbanistica, che risale ormai al 1942, e per avanzare soluzioni a temi rilevanti come quello della perequazione urbanistica”.