Smart non è solo uno slogan

«Serve un cambiamento subito, il rigore non basta e il nostro settore è allo stremo. Il Piano per la riqualificazione delle città che proponiamo è un’opportunità di crescita e di sviluppo che non va sprecata». Questo l’appello del presidente dell’Ance (Associazione nazionale costruttori edili), Paolo Buzzetti, lanciato qualche tempo fa durante un appuntamento a Roma che rappresenta un punto di svolta nella politica della più grande, e potente, associazione del settore edilizio che dopo aver chiesto a gran voce negli anni passati l’aumento delle possibilità di realizzazione di nuova edilizia privata, poi lo sviluppo di quella residenziale pubblica, una mosca bianca in Italia viste le scarsissime realizzazioni degli ultimi decenni, in seguito l’incremento delle grandi opere, ora chiede a gran voce una svolta per ciò che riguarda la riqualificazione che è stata per così dire “messa a punto” in un documento redatto dall’Ance e dal Censis dal titolo significativo: Un piano per le città. Trasformazione urbana e sviluppo sostenibile.

L’obiettivo dell’Ance in questo quadro di crisi congiunturale è chiaro: il patrimonio edilizio esistente è una «risorsa da mettere in gioco». Un obiettivo non semplice da realizzare vista la grande frammentazione del patrimonio edilizio italiano, 59,1 milioni di unità immobiliari censite al catasto, che appartengono per la stragrande maggioranza, l’81%, a persone fisiche, quindi alle famiglie.

Si tratta di un valore di circa 4.800 miliardi di euro che però sono caratterizzati da un alto tasso d’immobilizzo, visto che la permanenza delle famiglie nello stesso appartamento è in media di 24 anni, cosa che dal punto di vista della dinamicità del mercato immobiliare rappresenta di sicuro uno svantaggio, mentre per il settore della ristrutturazione e del miglioramento della qualità edilizia è, come vedremo, un plus.

Prova di ciò la si trova nei risultati dell’incentivazione del 55% che nei suoi quattro anni di vita (2007-2010) ha visto un risparmio energetico di 5.204 GWh/anno dei quali ben 4.300 hanno riguardato interventi come la sostituzione degli infissi, quella degli scalda acqua elettrici e l’impiego degli impianti di riscaldamento efficienti. In pratica gli italiani hanno scelto, vista anche l’incertezza che anno dopo anno ha contraddistinto questa incentivazione, gli interventi più semplici dal punto di vista tecnologico, e meno onerosi sotto al profilo della spesa.

Ma la vera sorpresa da parte di Ance arriva quando nel rapporto si legge che «la compattezza dei tessuti urbani rappresenta ormai una scelta necessaria, dato che le diseconomie della dispersione sono rilevanti sia in termini ambientali, sia di mobilità». In pratica l’associazione dei costruttori sposa l’ipotesi urbanistica delle “città compatte” mentre nella realtà si sta ancora offrendo il modello urbanistico della “città diffusa” e a conferma di ciò basta guardare alle nuove realizzazioni a Roma dove si continuano a costruire nuovi quartieri con l’assenza più totale di qualsiasi infrastruttura per la mobilità sia privata, sia pubblica.

E ancora. L’Ance sposa in toto l’incentivazione del 55% chiedendo che si ragioni in futuro in termini di performance, ossia che si fissino le prestazioni minime da conseguire sul patrimonio edilizio esistente. Come si dovrebbero fissare queste performance e in che maniera farle rispettare è ancora un dibattito aperto, ma di sicuro non sarà possibile imporre un obbligo di legge per tutto il patrimonio abitativo privato visto che sarebbe impossibile “mettere sotto controllo” 59 milioni di unità immobiliari quando ancora non si riesce a “mettere il sale sulla coda” a 2,5 milioni di alloggi abusivi.

L’unica via quindi appare essere quella di rendere convenienti, sotto al profilo economico, anche le ristrutturazioni energetiche più impegnative, non aumentando però la detrazione del 55% che era al limite della sopportabilità fiscale da parte dell’erario, secondo l’Agenzia delle Entrate, anche se i calcoli dell’Enea circa l’incentivazione sono di una sostanziale parità per lo Stato, poiché la somma “persa” per l’incentivazione veniva compensata totalmente da un maggiore gettito Iva, da un maggiore gettito Irpef e contributivo dovuto all’emersione del “lavoro nero”.

Un Plus perso

Il meccanismo per rendere appetibile gli interventi di maggiore spessore economico era stato inserito da Enea nella proposta del 55% Plus redatta dai Tavoli di lavoro 4E (Efficienza Energetica Edifici Esistenti) nella quale era presente l’ecoprestito, un finanziamento agevolato a tasso zero legato al miglioramento della prestazione energetica dell’immobile.

Il 55% Plus è stato presentato come lavoro compiuto a Roma il 29 settembre 2011, affermando che il lavoro era completo e la palla era in mano al Ministero dello Sviluppo Economico e da allora se ne sono perse le tracce, nonostante il provvedimento sia stato “adottato”, da Ance e la proposta dell’ecoprestito sia stata fatta, in varie occasioni per quattro anni, da Finco Confindustria, l’associazione che riunisce le industrie dei prodotti, degli impianti e dei servizi per le costruzioni.

Il nuovo esecutivo guidato da Mario Monti in realtà non ha recepito nessuna di queste proposte visto che la detrazione per l’efficienza energetica del 55% scende al 50% e quella per le ristrutturazioni ordinarie sale dal 36% al 50%. In pratica visto che la detrazione per l’efficienza energetica per essere valida dovrà avere un’apposita certificazione, che ha un costo, converrà, nell’immediato, eseguire ristrutturazioni “normali” utilizzando materiali efficienti solo in quei rari casi nei quali il prezzo sia pari a quelli di uso comune.

E che ci sia bisogno d’innovazione del settore edilizio lo certifica anche il Cresme che nella ricerca “Città, Mercato e Rigenerazione 2012”, promossa da Cnappc e Ance, presentata nell’ambito dell’iniziativa “Ri.U.So. 01” organizzata tra l’altro da Legambiente, nella quale si sancisce la perdita del primato dell’edilizia come principale elemento propulsivo dell’economia italiana.

«Nel 2011 il settore delle fonti rinnovabili è diventato più grande di quello delle nuove costruzioni residenziali, con 39 miliardi di euro di fatturato, contro i 25 di quest’ultimo», afferma il Cresme che successivamente dice «uno degli aspetti cruciali riguarderà il motore della riqualificazione, e la domanda, invece di guardare al nuovo “mette a nuovo il vecchio”».

Per il Cresme il futuro è chiaro visto che i consumi energetici e i fattori idrogeologici «rendono necessari massicci interventi di manutenzione sul patrimonio italiano», mentre gli investimenti privati in rinnovo e riqualificazione «hanno risentito in misura minore della crisi rispetto alle nuove costruzioni».

Il giro d’affari della manutenzione e riqualificazione edilizia è addirittura lievemente aumentato nel 2011 e «trainerà il settore nel periodo 2012-2015», concludono dal Cresme. Il tutto senza contare che in questo nuovo quadro crescono i nuovi materiali e quelli tradizionali che trovano un nuovo ruolo nella bioedilizia, mentre l’impiantistica aumenta la sua importanza, il tutto con la nascita di nuovi settori, come per esempio il solare o la domotica per il controllo energetico, che prima non esistevano.

Il tutto mentre nel frattempo il settore dell’edilizia tradizionale “arranca”. Stiamo assistendo quindi non a una fase discendente nell’andamento ciclico tipico del settore edile, ma a una sua radicale trasformazione che ha anche un risvolto occupazionale pesante. Tra il 2008 e il 2011 secondo l’Istat sono usciti dal settore delle costruzioni oltre 110 mila addetti e nello stesso periodo le ore di cassa integrazione sono aumentate del 131%.

Famiglie riqualificate

E la riqualificazione immobiliare, secondo il Cresme, impegnerà risorse sempre maggiori da parte delle famiglie. Vetustà degli immobili e obsolescenza degli impianti saranno i due principali driver visto che il 55% degli edifici in Italia ha più di quaranta anni, percentuale che sale al 70% nei centri di medie dimensioni e al 76% nelle grandi città, ai quali vanno aggiunti la personalizzazione degli immobili appena acquistati, le politiche incentivanti, l’incremento della bolletta energetica e l’aumento dei prezzi delle abitazioni che spesso fanno “ripiegare” sulla ristrutturazione anziché su un nuovo acquisto.

E che l’efficienza energetica possieda un trend di costante crescita lo dimostrano le cifre all’interno del panorama generale della riqualificazione. Nel 2007, infatti, su 40,6 miliardi di euro spesi per la ristrutturazione e manutenzione straordinaria la quota dell’efficientamento energetico era del 25,8% pari a 10,4 miliardi, mentre oggi siamo passati a 44,7 miliardi di euro per ristrutturazione e manutenzione – tre punti di Pil – con l’efficientamento che arriva al 32% ossia 14,3 miliardi di euro, un punto di Pil.

Insomma lo scenario dell’efficienza sembra essere positivo, il mercato è avviato e le aziende hanno da tempo investito in materiali eco compatibili, la detrazione del 55% ha avviato la filiera produttiva, ma bisognerà verificare se gli attori del mercato sapranno comunicare in maniera convincente i vantaggi della ristrutturazione energetica coniugandola a un allineamento dei prezzi a quelli dei materiali tradizionali. Certo un 55% più attento alle dinamiche sia di mercato, sia industriali, per alcuni anni, avrebbe aiutato il settore a reggere la crisi con meno incertezze.