Isolamento degli edifici: costi e ricavi

L’isolamento termico è una delle misure per ridurre i consumi energetici più “radicali” sul fronte del risparmio. É possibile, infatti, isolare dal calore le abitazioni, in entrambe le stagioni, – trattenendo quello in uscita d’inverno e impedendone l’ingresso in estate – realizzando risparmi importanti che possono arrivare all’80% quando si coinvolgono nell’opera d’efficientamento sia le pareti opache, sia quelle trasparenti.

Si tratta di interventi importanti, sia sul fronte dei risparmi, sia dal punto di vista delle spese che hanno un punto di ritorno abbastanza alto. A fronte di una spesa media per il riscaldamento di 1.500 euro l’anno diventa quindi possibile risparmiarne, nella migliore delle ipotesi circa 1.200, realizzando un isolamento per così dire totale su entrambe le tipologie di superfici. Sul fronte del condizionamento, se installato, è realistica prima dell’intervento una spesa, per cinque ore d’accensione al giorno, di circa 150 euro per tre i tre mesi estivi, con 100 euro di potenziale risparmio.

Facendo una stima lievemente più prudente possiamo fissare il risparmio annuo intorno ai 1.000 euro l’anno per il solo riscaldamento e cento per condizionamento, per un totale di 1.100 euro l’anno risparmiati. Poiché un intervento d’isolamento fatto a regola d’arte difficilmente si ripete prima di 40 anni per le superfici opache e prima dei 20 anni per quelle trasparenti, questi sono gli orizzonti temporali sui quali si deve verificare il ritorno economico dell’investimento. E se per comodità di calcolo fissiamo per entrambi il periodo a 30 anni possiamo calcolare che i benefici assommino a circa 33mila euro di risparmi sulla bolletta.

I costi per l’intervento d’isolamento, secondo l’Enea, sono in circa 330 euro a metro quadro per quanto riguarda le superfici trasparenti mentre per quelle opache siamo intorno ai 50 euro al metro per l’isolamento con il cappotto esterno, 30 per l’isolamento interno e 35 le coperture e pavimenti.

Si tratta di prezzi che possono variare sensibilmente in base al materiale e alle difficoltà della posa in opera. Considerando un appartamento di 80 metri quadri possiamo supporre uno sviluppo delle superfici verticali di 108 metri quadri ai quali dobbiamo aggiungerne 160 per pavimento e copertura, quindi un totale di 268 metri quadri dai quali è necessario sottrarre le superfici trasparenti che devono essere computate a parte, visto il costo maggiore e per le quali è logico supporre – considerando 5 finestre e due porte-finestre – un totale di13,5 metri quadri.

I costi dell‘isolamento dell’involucro sarebbero, quindi, di circa 4.500 euro per le superfici trasparenti e di 11.000 per quelle opache. Si tratta di prezzi di “base” che non tengono conto delle tipologie specifiche dei materiali, degli infissi nonché del design degli stessi e del rifacimento estetico delle superfici oggetto dell’intervento, tutti fattori che possono fare aumentare l’importo anche oltre il 100%. Come spesa base, quindi, abbiamo un importo di 15.500 che fissa il ritorno dell’investimento a circa il quindicesimo anno d’esercizio, fatto appetibile dal punto di vista finanziario, ma non troppo su quello psicologico.

Uno dei problemi legati all’efficientamento energetico, infatti, è quello della percezione immediata della spesa e non del guadagno che è differito nel tempo e in questo senso “lavorano” le detrazioni fiscali che oggi sono al 65%, spalmati su dieci anni. Facendo riferimento all’esempio citato sulla spesa di 15.500 euro ne vengono ammesse in detrazione 10.075, ossia 1.000 l’anno che se sommate ai 1.100 di risparmio energetico fanno 2.100 euro risparmiati di tasse e bollette, già dall’anno successivo dell’investimento. Oltre a ciò bisogna tenere conto della rivalutazione dell’immobile una volta terminato l’intervento e fatta la nuova certificazione. Il valore di un’abitazione ristrutturata energeticamente, infatti, parte da una rivalutazione minima del 5-10%, rispetto ai prezzi medi di mercato.

Questi sono comunque gli aspetti economici da considerare in via preliminare quando si pensa a un intervento sull’involucro facendo bene attenzione a una serie di questioni in relazione alle scelte. É importante, infatti, che i soggetti che eseguono la diagnosi energetica e i lavori materiali siano diversi per evitare una sovrapposizione di ruoli. Un unico soggetto potrebbe, infatti, essere tentato di “esagerare” nei calcoli delle prestazioni energetiche possibili, per proporre soluzioni tecniche più costose al fine di aumentare la propria marginalità.

Nel prossimo articolo → Isolamento degli edifici: superfici opache