L’edilizia prova a ripartire puntando sulla sobrietà

Alla ricerca di nuove strade per ripartire. Il mercato dell’edilizia prova a scrollarsi di dosso quattro anni di crisi e lo fa sperimentando soluzioni in grado di tenere insieme esigenze di rinnovamento sul fronte dell’architettura e della sostenibilità ambientale, oltre a prestare attenzione alle emergenze congiunturali, dai costi di costruzione a quelli di gestione degli immobili.

Mercato ancora debole
La ricerca di nuovi motori di crescita è indispensabile alla luce di un mercato che continua a mostrare segnali di debolezza, continuando così a smentire – di semestre in semestre – le voci di una ripresa ormai prossima. L’ultimo rapporto stilato da Nomisma sulle 13 principali città italiane indica nel primo semestre 2011 una leggera contrazione dei prezzi per abitazioni (-0,7% rispetto a dodici mesi prima), uffici (-0,9%) e negozi (-0,7%), a fronte di compravendite che restano deboli: quelle relative alle abitazioni cedono il 3,7% nel confronto anno su anno (portando la contrazione negli ultimi quattro anni a quota 250mila unità, un quarto del totale), gli uffici perdono il 4,4% e i negozi l’8,9%. Segno che l’offerta continua a essere in eccesso rispetto alla domanda e che la liquidità resta carente sui mercati.
Uno scenario che trova conferma nella parole di Paolo Buzzetti, presidente di Federcostruzioni: «La crisi attanaglia ancora il mercato e l’industria italiana delle costruzioni. Lo scenario economico che caratterizza il nostro paese è ancora sostanzialmente recessivo.All’interno di questo scenario cresce solo chi riesce ad intercettare la ripresa a livello internazionale, mentre chi vive di mercato interno rischia invece di scomparire». Parole nette, che non lasciano grandi speranze per il breve termine. Le prospettive per il 2012, per Buzzetti, «devono fare i conti con le grandi incertezze connesse alle scelte di politica economica, all’inefficienza e alla burocratizzazione insostenibile della gestione degli apparati pubblici, alle criticità del debito pubblico, del patto di stabilità, delle inefficienze croniche di un sistema che non riesce a riformarsi».

La carta della sostenibilità
Ma non è il caso di abbandonarsi al pessimismo. La stessa Federcostruzioni, nel corso dell’ultima assemblea annuale, ha fatto il punto sulle leve necessarie per far svoltare il mercato, individuando tre filoni: sviluppo, sostenibilità e semplificazione. Iniziando dal primo, l’associazione di settore aderente a Confindustria auspica di concentrare le risorse sulle infrastrutture in un coerente mix tra poche opere strategiche rispondenti a precise scelte di priorità e una serie di piccole opere in grado di ridare vigore al sistema delle imprese, agendo sul territorio e garantendo servizi e qualità della vita. Il tema della sostenibilità non è nuovo, e anzi si ritrova in tutte le analisi più recenti anche a livello internazionale. Che non si tratti di una moda, ma di un cambiamento epocale per il mercato lo dimostrano gli ingenti investimenti effettuati nel settore. Segno che le risorse non mancano nemmeno in periodi difficili come quello attuale se si individua in un capitolo di spesa un potenziale ritorno strutturale. Cosa che la sostenibilità riesce a garantire, rispondendo al tempo stesso alla crescente sensibilità dei consumatori verso le tematiche ambientali (mossi in questa direzione anche dalle normative più recenti) e l’esigenza di risparmiare in bolletta. La vera novità degli ultimi tempi è costituita da quella che gli addetti ai lavori definiscono “ecosostenibilità diffusa”, a indicare che la progettazione edilizia basata su elementi naturali e innovazioni tecnologiche a basso impatto ambientale non è più una prerogativa per residenze di lusso, ma anche per villette e condomini comuni. Merito anche della progressiva riduzione dei prezzi, che oggi consentono di costruire in classe A con un esborso intorno al 10% superiore rispetto all’impiego di tecniche tradizionali, un surplus che si ripaga in pochi anni di utilizzo.Anche se il proliferare di offerte abitative in classi elevate apre talvolta le porte ai falsi costruttori che promettono metodi e materiali bio, senza in realtà farvi ricorso, contando sugli scarsi controlli esistenti.

La normativa punta sulla semplificazione
Anche il tema della semplificazione non nasce certo oggi, anche se si ripropone con forza in un momento difficile per il mercato. Il tema è declinato dagli operatori del settore nella richiesta di un reciproco rispetto tra imprese e amministrazioni pubbliche, che passa nella richiesta di maggiore consapevolezza da parte dei funzionari pubblici che sostenere le imprese e garantire loro una efficiente possibilità di azione è di interesse della collettività e quindi del pubblico. “Chiediamo al Parlamento e alle istituzioni di riportare al cen-tro dell’attenzione meccanismi di selezione e di gestione delle gare e della realizzazione delle opere, dando certezza di qualità agli operatori, perché soltanto in questo modo sarà possibile evitare costi aggiuntivi, cambiamenti, stop and go”, è l’appello di Federcostruzioni.
Qualcosa si è mosso in questa direzione con l’approvazione del nuovo Piano Casa, che prova a superare i limiti che hanno decretato il fallimento dell’edizione precedente puntando proprio sulla flessibilità e sulla semplificazione.
Il “Decreto Sviluppo” (decreto legge n.70/2011) introduce, tra le altre cose, una premialità di almeno il 20% sul volume dell’edificio, se a destinazione residenziale,e del 10% per gli edifici a uso diverso. Come nelle prime versioni dei Piani Casa, restano fuori dal perimetro di intervento gli immobili abusivi o situati nei centri storici, ma non quelli che hanno ottenuto il titolo abilitativo in sanatoria. Il provvedimento consentiva poi alle Regioni di derogare a questi principi generali emanando proprie normative di riferimento entro quattro mesi. Un termine scaduto il 13 settembre, con pochi interventi. Il Veneto ha prorogato al 30 novembre 2013 il termine per la presentazione delle domande di ampliamento, demolizione e ricostruzione, introducendo la novità dello sconto sul contributo di costruzione per gli interventi effettuati su edifici destinati a prima abitazione e consentendo i lavori anche nei centri storici, a patto che lo strumento urbanistico non ponga vincoli di tutela e preveda la possibilità di ristrutturazione edilizia e urbanistica, nonché di demolizione e ricostruzione. La Toscana ha ridotto a due i titoli edilizi (Scia e permesso di costruire) dai tre della normativa nazionale (che prevede anche la superDia) con l’obiettivo di limitare la burocrazia e facilitare il via libera ai lavori. Nel nuovo Piano Casa ̀ dedicato un capitolo agli obiettivi di rigenerazione urbana, che hanno maglie più ampie di intervento. In Puglia il nuovo quadro normativo del settore è già in vigore da agosto: tra le novità, sparisce il limite dei mille metri cubi per le volumetrie preesistenti. L’incremento volumetrico può raggiungere i 350 metri cubi a condizione che l’intero edificio, in seguito all’ampliamento, raggiunga un punteggio minimo nei criteri di sostenibilità fissati dalla normativa regionale.
Per gli interventi di demolizione e ricostruzione è confermato il limite del 35% di aumento di volumetria, ma viene meno l’obbligo di coinvolgere nell’intervento almeno il 75% del volume complessivo.Infine il Lazio apre le porte agli interventi nelle zone agricole e in quelle più urbanizzate delle aree naturali protette. Restano esclusi gli insediamenti urbani storici, come individuati dal Piano territoriale paesistico regionale, le aree di rischio idrogeologico molto elevato, i casali e i complessi rurali realizzati in epoca anteriore al 1930, gli edifici costruiti nelle aree del demanio marittimo. Per gli ampliamenti di edifici esistenti è prevista la possibilità di monetizzare il mancato rispetto degli standard urbanistici nel caso sia impossibile realizzare le opere di urbanizzazione secondaria necessarie.