«Catasto 2.0, riforma che deve partire dal basso»

Il catasto ha compiuto 130 anni. Per ricordare l’anniversario di uno strumento tanto importante per la gestione urbana e immobiliare e per il governo del territorio è stato organizzato proprio in questi giorni un convegno dall’Agenzia delle Entrate. All’evento hanno partecipato gli organi tecnici più rilevanti e le rappresentanze dei professionisti e, tra questi, Maurizio Savoncelli, presidente del Consiglio nazionale dei Geometri e Geometri laureati (CNGeGL). A lui abbiamo chiesto un parere su quanto emerso al convegno, che ha fornito anche spunto per fare luce sulla prospettata riforma del catasto, inserita nel Def, il documento economico finanziario.

Presidente Savoncelli, quali sono stati gli spunti di riflessione più significativi emersi dall’incontro?

La sensazione più evidente è che l’amministrazione catastale nel nostro Paese ha svolto e svolge tuttora una funzione essenziale per la gestione della fiscalità immobiliare. Un tema molto delicato, questo, perché l’Italia registra una percentuale molto elevata di proprietari immobiliari. Proprio in occasione del convegno è emerso un dato relativo ai proprietari di prima casa: essi sono al 39% lavoratori dipendenti e al 40% di pensionati. Per cui ogni modifica che si apporta in banca dati catastale, avendo una diretta ricaduta sulla fiscalità, colpisce un numero di utenti talmente elevato che ha bisogno di essere gestito con grande saggezza ed equilibrio.

Il viceministro dell’Economia Luigi Casero ha affermato che il prosieguo della riforma catastale è fondamentale per il Paese…

Sì, in pratica ha confermato quanto già visto nel Def e quindi l’intenzione del Governo di procedere dal 2016 al 2018 alla già annunciata e poi sospesa riforma. Noi di CNGeGL siamo del parere che tale riforma vada fatta. L’attuale sistema catastale, soprattutto quello urbano, ha più di 70 anni. Quindi non consente neppure all’ufficio più virtuoso di accompagnare le dinamiche del mercato e di valori alla realtà attuale. Faccio un esempio: la crisi che ha colpito il mercato immobiliare dal 2007 a oggi e che continua a persistere non è stata registrata dalla banca dati catastale perché purtroppo il nostro non è un catasto dinamico. È rigido, vincolato a regole datate, per cui l’Agenzia oggi attribuisce le classi catastali in base a comparazioni riferite a unità immobiliari precedentemente identificate, che però non riescono più a registrare le peculiarità del mercato.
Quindi ben venga una riforma sostanziale, ma non certo basata su dati empirici e rigidamente impostati, ma contando sulla conoscenza diretta dell’immobile trattato. Tanto per fare un esempio, un quattro vani degli anni Cinquanta poteva essere ampio 100 mq perché allora il costo di costruzione era molto basso. Oggi quei quattro vani si riducono spesso a 50 mq. Quindi ogni approccio alla riforma che parta da un dato di consistenza immobiliare non reale sarebbe fallimentare.

Ma qualcosa è cambiato in questi anni?

Certo. Dal 2015 per gli “imbullonati” (tutto ciò che è funzionale al ciclo produttivo) abbiamo la possibilità di riclassare immobili a destinazione speciale, detraendo dalla consistenza tutto ciò che è funzionale al ciclo produttivo. Altro elemento importante è oggi la possibilità di consultare in banca dati le superfici (consistenze) di tutti gli immobili. Quest’ultima novità è particolarmente interessante perché consente a un privato cittadino, con il supporto di un tecnico, di consultare in banca dati se la consistenza censita al catasto con quella metodologia di trasformazione dai vani alle superfici corrisponde o meno alla realtà. E nel caso in cui non fosse tale il cittadino può farla correggere. Quindi, verificate le consistenze, corretto il problema degli imbullonati, ora si può lavorare alla seconda parte della riforma, che per intenderci è concentrata sui valori.

Qual è la posizione specifica del Consiglio nazionale dei geometri in merito a questa seconda parte della riforma del catasto?

Riteniamo che la riforma debba partire dal basso, ossia da una azione quasi volontaria del cittadino, che spontaneamente si presenti all’amministrazione, dopo la verifica della consistenza, e dichiari l’esattezza o la correzione del valore riguardante il proprio immobile. Ciò permetterebbe di costruire una banca dati più precisa ed eviterebbe il rischio di contenziosi. Per agevolare questa azione volontaria e virtuosa del cittadino potrebbe essere pensato un meccanismo incentivante, a livello fiscale. Occorre rinnovare un panorama fermo da decenni: il catasto urbano è entrato, infatti, in vigore nel 1939 ed è andato in conservazione nel 1962, quindi la campagna di rilevazioni, di censimento e di attribuzione delle rendite si attesta a circa 50 anni fa. Quei valori sono ancora oggi la base imponibile delle rendite catastali, sia pure debitamente moltiplicate nel corso degli anni dalle varie leggi finanziarie. Tutto è rimasto pressoché immutato fino a circa 25 anni fa quando sono stati aggiornate le tariffe d’estimo, ossia i valori al metro quadrato (o a vano): un’operazione a pioggia, dall’alto, con relativi contenziosi e una mole notevole di ricorsi da gestire. Ecco perché noi facciamo una proposta al Governo di questo tipo, che si concentri sulla valutazione di ogni singola unità immobiliare in modo attento, approfondito e – ripeto – dal basso. Altrimenti c’è il rischio che il cittadino interpreti la riforma come l’ennesima “mannaia” fiscale.

Si potrebbe pensare che il catasto attuale sia totalmente inadeguato, è così?

No, il catasto funziona, ha fatto passi da gigante, ma ha sempre operato seguendo il contesto normativo in dotazione. Dagli anni Ottanta del secolo scorso i professionisti hanno iniziato a produrre all’Agenzia delle Entrate file contando su due software specifici per gli aggiornamenti catastali per i terreni (Pregeo) e per la sfera urbana (Docfa). Da quel momento tutto ciò che prima faceva l’ufficio tecnico pubblico oggi lo svolgono i professionisti per conto dei cittadini. L’azione informatica ha prodotto una svolta importante nell’uniformare le procedure, standardizzandole e dandole carattere di oggettività, ma soprattutto ha snellito la parte burocratica. L’informatica oggi ha un ruolo prevalente tanto che da giugno 2015 è divenuto obbligatorio l’uso delle procedure telematiche per trasmettere atti tecnici di aggiornamento catastale, snellendo ancor più i tempi e sbloccando risorse.

In termini efficienza energetica e di lotta al consumo di suolo, che ruolo può giocare il catasto 2.0?

Quando sarà “messo nero su bianco” che un fabbricato di classe A vale di più in termini reali di uno di classe G allora si otterranno risultati effettivi. Oggi non è ancora così, manca una certa sensibilità in merito. L’inserimento della classe energetica nella consultazione catastale potrebbe essere un passaggio ulteriore, ma al momento non è previsto.
In termini di consumo di suolo, oggi uno degli strumenti più importanti per l’Agenzia del Territorio è rappresentato dall’Anagrafe immobiliare integrata. Si tratta di un archivio informatizzato dei beni immobili attestante lo stato di integrazione dei suoi archivi amministrativo-censuari, cartografici, planimetrici e di pubblicità immobiliare. Uno strumento in grado di far emergere i cosiddetti “immobili fantasma” e mettere in rete tutte quelle informazioni relative all’immobile in modo rapido ed efficace nonché per controllare meglio il territorio. Nell’attenzione al territorio rientrano non solo le azioni di rispetto del terreno vergine, ma anche una migliore valutazione e un più proficuo impiego di quanto già oggi è considerato antropizzato: parlo di tutte quelle aree marginali, degradate, delle aree infrastrutturali su cui come Geometri ci stiamo muovendo da tempo con progetti specifici.
Infine, anche il neonato Archivio nazionale dei numeri civici delle strade urbane aiuterà a mettere maggiore ordine al panorama urbano.