Verso la carta d’identità degli edifici

 Evitare spiacevoli sorprese dopo aver acquistato una casa, perché non si conoscono tutte le caratteristiche. Ma anche avere uno strumento aggiornato che consente di monitorare la sicurezza e il rendimento energetico dell’abitazione, portando quindi sul fronte della manutenzione dell’immobile anche ad un concreto risparmio economico. Sono i vantaggi del cosiddetto “fascicolo del fabbricato”, il nuovo strumento proposto dai periti industriali. Del tema abbiamo discusso con il presidente dell’associazione bolognese dei periti, Mario Grazia.

D:Come nasce il fascicolo del fabbricato?

R. in Francia già dagli anni ’20 dove si iniziò a dare importanza alla qualità dei processi costruttivi partendo dalla progettazione. In Inghilterra invece nel 1995 è stata prevista la compilazione di un insieme di documenti finalizzati in particolar modo alla sicurezza e alla manutenzione. In Italia si è iniziato a discutere della necessità di un documento simile nel 1998 dopo il crollo di una palazzina a Roma ma il dibattito non è mai sfociato in un provvedimento legislativo, tanto è vero che il tentativo di renderlo obbligatorio tentato dal Comune di Roma è stato bloccato per ragioni amministrative su iniziative della Confedilizia. La Regione Emilia Romagna ha inserito il fascicolo nella legge n. 31 del 2002 senza peraltro darne mai corso. I periti industriali si sono inseriti in questo timido dibattito con una proposta precisa dopo aver sperimentato la validità del fascicolo in un intervento di ristrutturazione di un palazzo storico sito a Pozzallo (Ragusa).

D: In cosa consiste il fascicolo del fabbricato?

R. E’ uno strumento per il monitoraggio dello stato di conservazione del patrimonio edilizio  finalizzato ad individuare le eventuali situazioni di rischio e a programmare nel tempo gli interventi di manutenzione. Il tutto poi, nell’ottica di raggruppare in un unico documento a valore certificativo tutte le informazioni urbanistiche, edilizie, amministrative, fiscali, catastali e così via. 

D: Quali sono i vantaggi per il cittadino?

R. Il vantaggio per il cittadino è soprattutto quello di valorizzare al massimo il proprio bene immobiliare avendone una piena conoscenza documentale e tecnica. Avere un documento certificativo contenente i documenti urbanistici ed edilizi, l’abitabilità, la dichiarazione di conformità degli impianti, la conformità catastale, etc. è già un indubbio vantaggio anche se troppo spesso non apprezzato a sufficienza. Quello che sta cambiando, sia per l’azione delle banche sia per l’esigenza di uniformarsi ai criteri internazionali, è il sistema di valutazione immobiliare. Oggi la parte preponderante del prezzo di un immobile è legata all’ubicazione: a Bologna vale di più che in una cittadina della Provincia, indipendentemente dallo stato dell’immobile. Un tale metodo di estimo sta cominciando a cambiare e sempre più prendono valore i dati oggettivi per cui un immobile ben tenuto, con le manutenzioni fatte quando sono necessarie, di buona classe ed efficienza energetica, con gli impianti a norma, vale di più.

Per evitare crolli si deve innanzi tutto avere cognizione se i calcoli strutturali sono stati effettuati da un tecnico abilitato, se la classe sismica è quella giusta, etc., poi occorre un periodico esame a vista per cogliere eventuali crepe fessure e farle vedere. Sull’impianto elettrico occorre una volta l’anno testare l’efficienza dei così detti salva vita, sull’impianto di riscaldamento controllare i consumi, se abbiamo un sistema di aria condizionata occorre pulire frequentemente i filtri: tutti piccoli accorgimenti che bisognerebbe fare ma occorre conoscerli. Per questo serve il fascicolo.


D: Quando entrerà in vigore?

R: Non sono in grado di fare valutazioni (credo non lo possa fare nessuno): mi auguro che l’interesse che la nostra iniziativa sta suscitando faccia sì che si passi dalle parole a scelte concrete. Questo progetto ha avuto il pregio di suscitare interesse presso l’Agenzia del Territorio e la Regione: mi auguro che, come è avvenuto in questi giorni in Trentino dove la Provincia Autonoma di Trento ha reso obbligatorio il fascicolo per le nuove costruzioni o le ristrutturazioni, si possa definire una norma vincolante.

D: Il fascicolo del fabbricato e certificazione energetica, qual è il rapporto?

R: Nel nostro progetto tra le informazioni che il fascicolo deve contenere vi è anche la dichiarazione della classe energetica dell’edificio. La certificazione energetica vale 10 anni. Le informazioni contenute nel fascicolo sulla certificazione energetica sono, tra le altre cose, oltre alla certificazione della classe dell’immobile, le caratteristiche dei materiali di costruzione, il grado di isolamento termico. Sulle manutenzioni il costruttore indica il piano di manutenzione consigliato per le varie parti che compongono l’edificio: ogni casa ha uno specifico piano di manutenzione.